KERNGEGEVENS
Dorpsstraat 31, 3941 JK Doorn is een karakteristieke en knusse horecabedrijfsruimte in het centrum van Doorn. Goed bereikbaar met auto, fiets en openbaar vervoer, aan de doorgaande weg tussen Driebergen en Leersum in het hart van de Utrechtse Heuvelrug. Doorn telt 10.750 inwoners en 4.815 huishoudens. De gehuurde ruimte heeft een verkoopoppervlakte van ca. 62 m² en een zonnig (deels overdekt) terras van ca. 36 m². Het object bevindt zich in een monumentaal pand. De inrichting omvat twee gezellige zitgedeelten, een centrale bar, voorbereidingskeuken/opslag, een klein winkelconcept, toiletgroep en een dubbele toegang tot het terras. USP’s: A1-zichtlocatie in het centrum van Doorn, warme en huiselijke sfeer, maatschappelijk betrokken concept met cateringactiviteiten, instapklaar.

KADASTRALE GEGEVENS
Gemeente Doorn, sectie A, nummer 5235 A1.

LOCATIE EN SITUERING
Het horecapand ligt op een uitstekende zichtlocatie aan de levendige Dorpsstraat, de centrale doorgaande ader van Doorn die Driebergen en Leersum met elkaar verbindt. Gelegen op een prominente plek in het winkel- en horecahart van de Utrechtse Heuvelrug. Doorn staat bekend om haar groene omgeving, rijke historie en constante stroom van zowel lokale bewoners, wandelaars als recreanten die de regio bezoeken. De locatie kenmerkt zich door een gezellige dorpsstructuur met omliggende detailhandel, overige horecagelegenheden en een grote stroom dagelijkse passanten.

DEMOGRAFISCHE GEGEVENS
Doorn is een kern in de gemeente Utrechtse Heuvelrug, provincie Utrecht. In 2026 telt Doorn 10.750 inwoners verdeeld over 4.815 huishoudens. Het aantal woningen in de wijk bedraagt 4.758. De gemeente Utrechtse Heuvelrug beschikt over een uitstekend voorzieningenniveau en een koopkrachtige bevolking. Doorn trekt door haar strategische ligging aan de rand van de bossen en nabij historische buitenplaatsen veel toeristen en recreanten.

BEREIKBAARHEID
Auto: uitstekend, direct gelegen aan de N225 tussen Driebergen-Rijsenburg en Leersum.
Openbaar vervoer: goed, diverse bushalten met directe verbindingen naar NS-station Driebergen-Zeist en Utrecht liggen op loopafstand.
Te voet/fiets: uitstekend, gelegen aan een belangrijke wandel- en fietsroute door de dorpskern.

BELENDINGEN
Diverse (horeca)bedrijven, speciaalzaken, winkels, woningen, appartementen en culturele voorzieningen.

PARKEREN
Voldoende gratis en betaalde parkeermogelijkheden in de directe omgeving van de Dorpsstraat en het aanpalende Kerkplein.

BESTEMMING/GEBRUIK
Het vigerende bestemmingsplan “Centrum Doorn” stelt voor de Dorpsstraat 31 de bestemming ‘Centrum – 1’ vast, welke ruimte biedt aan detailhandel, dienstverlening en daghoreca op de begane grond. Het object is uitermate geschikt voor horecaactiviteiten zoals een koffiebar, lunchroom, ijssalon of ambachtelijke espressobar.

BEDRIJFSCONCEPT
Bij Frouke op de koffie is een gevestigde en unieke horecalocatie in Doorn. Het bedrijf onderscheidt zich door een huiskamergevoel waar gastvrijheid, gezondheid en duurzaamheid centraal staan. Het concept werkt intensief samen met lokale en biologische leveranciers. De koffiespeciaalzaak staat bekend om haar eigen NALU-koffieblend, verse sappen, smoothies, gezonde ontbijt- en lunchgerechten en huisgemaakte lekkernijen. Naast de dagelijkse horecafunctie genereert het bedrijf extra inkomsten met catering op locatie (“Frouke op locatie”) en de verkoop van streekproducten in de interne winkel.

OPPERVLAKTE
De totale verkoopoppervlakte bedraagt ca. 62 m². Het zonnige en deels overdekte terras beschikt over ca. 36 m². Voor een exacte indeling wordt verwezen naar de plattegrondtekening in de bijlage.

ZITPLAATSEN
Verkoopruimte binnen: ca. 25 tot 30 zitplaatsen.
Terras buiten: ca. 20 tot 25 zitplaatsen.

INDELING
Via het sfeervolle, deels overdekte terras aan de zijkant bereikt u de hoofdentree. Bij binnenkomst betreedt u direct de verkoopruimte met diverse sfeervolle zitplaatsen en de centrale koffiebar. Links achter de bar bevindt zich een praktisch ingerichte voorbereidingskeuken en opslagruimte. Via de doorgang langs de bar is het tweede gedeelte van het pand bereikbaar. Hier bevinden zich extra zitplaatsen, een winkelhoek voor verkoop van lokale artikelen en de nette toiletgroep. Een tweede entree aan deze zijde biedt tevens rechtstreeks toegang tot het zonnige terras.

INSTALLATIES EN APPARATUUR
Verwarming: ja, via CV-installatie
Elektrisch: ja
Riolering: ja
Afzuiginstallatie keuken: ja
Luchtbehandeling: ja
Vetvangput: ja
Krachtstroom: ja
Warmwatervoorzieningen: ja

PERSONEEL
Op aanvraag is een personeelsoverzicht beschikbaar via de makelaar.

VERGUNNINGEN
Het object en de exploitatie beschikken over de benodigde gemeentelijke vergunningen waaronder een exploitatievergunning en terrasvergunning.

(AFNAME)VERPLICHTINGEN
Er zijn geen afnameverplichtingen jegens een brouwerij, groothandel of overige leveranciers.

BRANDVEILIGHEIDSEISEN
De brandpreventieve middelen zijn in het object aanwezig en gecontroleerd.

INRICHTINGSEISEN
Het object voldoet volledig aan de gestelde wet- en regelgeving inzake de inrichtingseisen.

INVENTARIS / BRUIKLEEN / LEASE
De complete inventaris bevindt zich in uitstekende en goed onderhouden staat. Er rusten geen lease- of bruikleenovereenkomsten op de bedrijfsinventaris.

WOONRUIMTE
Er is geen woonruimte aanwezig.

BIJZONDERHEDEN / USP’S
A1-locatie in het dorpscentrum van Doorn aan doorgaande weg
Karakteristiek monumentaal pand met hoge attentiewaarde
Huiselijke en warme inrichting met trouwe vaste gastenkring
Uitgebreide cateringactiviteiten met groeipotentie
Instapklaar en vrij van leveranciersverplichtingen
Gunstige huurprijs

VRAAGPRIJS BEDRIJFSEXPLOITATIE
€ 169.000,-
De vraagprijs van de bedrijfsexploitatie omvat alle bedrijfsactiviteiten, handelsnaam, goodwill, inventaris, domeinnaam, social media accounts, contractuele rechten en personeel, exclusief aanwezige voorraden.

HUURPRIJS REGISTERGOED
€ 1.896,- per maand, exclusief BTW. Er wordt een huurovereenkomst afgesloten conform het ROZ-model 7:290 met aanvullende horecabepalingen.

BIJLAGEN
Kadastrale gegevens
Inventarislijst
Plattegrondtekening
Huurovereenkomst
Vergunningen

BIEDINGEN EN GUNNING
Biedingen dienen uitsluitend schriftelijk en rechtsgeldig ondertekend te worden ingediend. De gunning geschiedt voorbehouden aan de verkoper.

AANBETALING
Bij overeenstemming dient koper een aanbetaling van 10% van de koopsom te voldoen.

DISCLAIMER
Er kunnen geen rechten worden ontleend aan bovenstaande informatie. Alle verstrekte informatie is vrijblijvend en onder voorbehoud. Foto’s kunnen digitaal bewerkt zijn. Dit object wordt u aangeboden door Joey Hehamahua van Klaassen Horecamakelaars.